ПОДЕЛИТЬСЯ
Без света, воды, газа, тепла и с долгами. Такой сценарий нередко ожидает жителей новостроек, которые на первых порах после заселения забывают про необходимость создать ОСИ. Поэтому часто застройщик привлекает аффилированную управляющую компанию, а потом иногда возникают недопонимание и трудности.
Всегда ли виноваты управленцы от стройкомпании, как распознать, что у дома начинаются проблемы, и главное — как не допустить отключения многоэтажки за долги по коммунальным услугам?
Дисклеймер: поводом для подготовки материала стали участившиеся обращения читателей. Эксперты не комментируют действия каких-то конкретных компаний. Tengri Home не утверждает, что все застройщики и управляющие компании действуют недобросовестно. Наши спикеры подтверждают, что в Казахстане есть множество девелоперов и УК, которые качественно выполняют свои обязанности и не допускают описанных в материале ситуаций.
В Tengri Home обратились жители алматинского ЖК Etasa Residence, что находится в Бостандыкском районе города. В сообщении указали:
"Без света и воды остались около 2000 жителей, включая детей, пожилых и маломобильных людей. По нашей информации, причина — задолженность перед "Алатау жарык компаниясы" на фоне спора между застройщиком и управляющей компанией".
Мы созвонились с одним из владельцев квартир в этом жилом комплексе — Владимиром. По его словам, первую очередь домов сдали в эксплуатацию ещё в 2023 году, а вторую — в 2024-м. С того момента и до сих пор жители форму управления так и не выбрали. Так и появилась управляющая компания, которой местные оплачивали счета за свет.
"С 2024 года в квитанциях на оплату наши платежи шли в адрес управляющей компании. Функции сбора денег были на них. Далее управляющая компания перечисляла эти деньги застройщику, так как договор с "Алатау жарык компаниясы" был именно у застройщика, а не у управляющей компании", — рассказал нам Владимир.
Такая практика распространена, когда наружные сети не переданы коммунальным службам, а застройщик или управляющая компания принимают оплату от жителей.
Жалобы казахстанцев на отключение коммунальных услуг. Скриншот из соцсетей
Чтобы понять причины такой тенденции, мы обратились с запросом в "Алатау жарык компаниясы".
"Отсутствие индивидуальных лицевых счетов обусловлено тем, что сети, по которым осуществляется электроснабжение жителей ЖК, не находятся на балансе энергопередающей организации. Причина — несоответствие коммуникаций требованиям. Поскольку АЖК не является балансодержателем сетей ЖК, то не имеет оснований для обслуживания сетей и опломбировки индивидуальных приборов учёта. Поэтому договоры электроснабжения заключены с застройщиками либо управляющими компаниями, которые и выступают плательщиками по счетам. Учёт и снятие показаний ведётся по головному прибору учёта. Однако со стороны управляющих компаний/застройщиков наблюдается недобросовестность оплаты за потреблённую электроэнергию", — разъяснили в АЖК.
Таким образом, в ЖК могут образоваться долги за коммунальные услуги. Например, жители Etasa Residence узнали о задолженности летом 2026 года, когда АЖК опубликовала список должников.
"Долг образовался из-за того, что у застройщика и управляющей компании по взаиморасчётам между собой было недопонимание. Они ссылаются друг на друга", — пояснил Владимир.
Редакция обратилась к представителям управляющей компании и застройщика. Первый от комментариев отказался из-за судов, второй не ответил.
Между тем в ЖК начали отключать электричество.
"В конце сентября один раз электроэнергию отключили. В октябре, начиная с пятого числа, почти каждый день "вырубали" свет примерно с 10:30 и до 17:30. У нас не было света и воды, потому что насосы, которые поднимают эту воду до верхних этажей, тоже питаются от электричества", — сказал Владимир.
Сейчас, с наступлением отопительного сезона, электричество отключать перестали. Ведь если "встанет" котельная, то дома вместе с жителями замёрзнут.
"Пару месяцев назад платежи перешли в сторону застройщика напрямую без управляющей компании. Эти деньги сейчас уже второй или третий месяц нормально "уходят" в АЖК", — отметил Владимир.
Как оказалось, часть долга погасили.
"Задолженность за потреблённую электрическую энергию на 14.10.2026 составляет 17 100 778,84 теңге (в том числе за электроэнергию 16 738 709,62 теңге, госпошлина — 362 069,22 теңге)", — уточнили остаток в АЖК.
Но вопрос в том, как быть дальше. Жители хотят платить за свет по своему договору — индивидуальному лицевому счёту. Ранее АЖК предложила ОСИ и управляющим компаниям заключить дополнительные соглашения, чтобы разграничить лицевые счета. В этом случае компания может отключать электричество адресно — только тем, кто не платит. Подробнее об этом мы писали здесь:
По словам Владимира, документы для подписания договоров и создания прямых счетов жители сдали. В АЖК подтвердили, что между застройщиком и филиалом компании "Энергосбытом" допсоглашение подписано.
"Заключение допсоглашения не означает автоматического открытия индивидуальных лицевых счетов. Для их открытия необходимо предоставление документов собственников квартир. Предоставлены документы по 306 квартирам. После открытия лицевых счетов задолженность будет учитываться за конкретным потребителем. При этом за балансодержателем и/или обслуживающей организацией остаётся обязанность по оплате электрической энергии, потребляемой на общедомовые нужды (лифты, освещение подъездов, дворовое освещение)", — ответили на наш запрос в компании.
Подобный "энергокризис" происходит и в других ЖК Казахстана. Одни дома оказываются с большими долгами по газу, в других модульная котельная не готова к подаче тепла. Бывает, что и управляющая компания отказывается от обслуживания объекта.
Жалобы казахстанцев. Скриншоты из соцсетей
Что в таких случаях делать казахстанцам?
Закон не запрещает аффилированность управляющей компании с застройщиком, разъясняет руководитель юридической компании, эксперт в сфере жилищного права Шингиль Елеусинов. Даже напротив — позволяет застройщику сразу после регистрации объекта привлечь УК, потому что жители могут сразу и не выбрать форму управления объектом кондоминиума.
Одна из алматинских новостроек. Фото © Tengrinews.kz / Болат Айтмолда
Напомним, что сейчас формой управления могут стать объединения собственников имущества (ОСИ) или же непосредственное совместное управление (НСУ). Если жители не торопятся определяться с выбором, застройщики привлекают управляющие компании — как сторонние, так и свои.
"Управляющая компания может работать до выбора жителями формы управления, но не дольше двух лет. При этом важно понимать, что собственники квартир и нежилых помещений свободны в любой момент собрать собрание, создать или сменить форму или субъект управления. Никакого автоматического продления "по умолчанию" в пользу УК застройщика закон не предусматривает", — уточнил Шингиль Елеусинов.
Но обычно временная управляющая становится постоянной. Компания продолжает аккумулировать деньги жильцов на основании когда-то заключённых индивидуальных договоров.
К слову, в штате компании обязательно должны быть сотрудники с официальным документом о признании профессиональной квалификации в сфере управления объектом кондоминиума. Сам управляющий домом должен быть гражданином Казахстана и отвечать квалификационным требованиям. Подробнее об этом мы писали здесь: "Перерегистрация КСК - тысячи председателей могут остаться без работы?"
Управляющая компания обязана в течение трёх рабочих дней официально направить информацию в жилищную инспекцию о начале или прекращении своей деятельности.
Некоторые застройщики ещё на стадии сделки купли-продажи квартиры предлагают покупателю заранее согласиться на сотрудничество с определённой управляющей компанией, рассказал председатель правления Ассоциации управления кондоминиумами Павел Шульгин
"До подписания договора о продаже покупателю могут открытым текстом заявить, что нужно заключить индивидуальный договор с управляющей компанией. Закон "О жилищных отношениях" запрещает заключать индивидуальный договор, но Гражданский кодекс разрешает — например, на услуги управления и содержания на объекте кондоминиума. Возможно и такое, что в договоре будет прописан тариф (на содержание и управление жилья — прим. редакции), за который никто не голосовал", — описал возможные ситуации Павел Шульгин.
Плюс к этому будущего хозяина жилья могут попросить ещё и внести так называемую предоплату — "депозит" за работу УК. По словам Павла Шульгина, с одной стороны, это своеобразная страховка для компании. Пока новосёлы заняты ремонтом, переездом, часто уже заключён договор с поставщиками комуслуг, поэтому надо платить за свет, воду, газ. Но с другой стороны, не всегда деньги могут использовать по назначению.
"Возьмём среднестатистический многоквартирный жилой комплекс, состоящий из четырёх блоков. Берём депозиты, умножаем на количество квартир. Очень примерно выходит около 200 миллионов теңге — столько может получить аффилированная компания застройщика в качестве предоплаты", — подсчитал Павел Шульгин.
Ситуация с этими депозитами, по мнению эксперта, неоднозначная. Если управляющая компания добросовестно исполняет свои обязанности, то и расходовать деньги жильцов будет с умом. Если нет — могут возникнуть неприятные сюрпризы. Он считает, что жители не должны пускать на самотёк расходование этих средств.
Допустим, дом сдали в эксплуатацию. Как дальше правильно должны передать коммунальные сети:
Этому множество причин. Руководитель одной из алматинских управляющих компаний Вадим Иванов считает, что одна из них — требования к застройщикам по сетям порой сложно выполнимы.
"Добросовестный застройщик, к примеру, возводит ЖК: проекты согласовал, прошёл госэкспертизу, вводит объект в эксплуатацию. Когда приходит время передавать наружные сети, монополисты выставляют требования, которые сложно выполнить, то есть сети приходится переделывать. Он говорит: "Извините, я всё сделал по проекту, прошёл госэкспертизу, как так?" Часто пока госорганы на уровне городского акимата не вмешаются в ситуацию, она может решаться не так быстро", — объяснил Вадим Иванов.
Конечно, бывает, что сети и оборудование на самом деле не того качества, мощности и возможностей, которые необходимы для конкретного ЖК. Но если дом ввели в эксплуатацию, значит, его техническая "начинка" должна соответствовать нормам?
Дом в одном из алматинских ЖК. Фото: ©️ Tengrinews.kz / Улан Кенжегалиев
Председатель правления Ассоциации жителей кондоминиума самоуправления "Мой дом" Талгат Татиков напомнил: неотъемлемой частью акта приёмки объекта в эксплуатацию является декларация о соответствии.
"В декларации расписываются представители коммунальных служб города. Если взять, к примеру, Астану, то это "Астана-теплотранзит", "Су Арнасы", АРЭК, "Экосистем", "Казахтелеком". Таким образом коммунальные службы города подтверждают соответствие выполненных строительно-монтажных работ проекту. Тогда какие могут быть ещё оговорки? Если чего-то не сделано, то зачем подписывал?" — возмущён Талгат Татиков.
На задержке передачи сетей сказывается и поведение застройщика. Требование передать сети в течение шести месяцев есть, а наказания за невыполнение — нет. Специалисты считают, что его необходимо внедрить. Возможно, тогда стройкомпании начнут серьёзнее относиться к своим обязанностям.
"Мы, как экспертное сообщество, вообще против того, что передача сетей должна тянуться шесть месяцев. Сдаёшь дом — одновременно и сдай сети. А то как получается? Покупаю я, к примеру, машину, а мне говорят: "Бери, а я потом тебе баллон докручу". Покупатель не должен быть обеспокоен тем, что кто-то что-то не сделал, чтобы сети бесхозными не стали", — уверен Талгат Татиков.
Если сети не переданы на баланс города, то монополисты ссылаются на то, что индивидуальные договоры с собственниками жилья не заключить. Вот и получается, что застройщик или управляющая компания становятся стороной договора с поставщиками комуслуг. Через них проходит оплата.
"Застройщик или управляющая компания будет плательщиком этих услуг перед монополистом до тех пор, пока в доме не создастся иная форма", — уточнил Павел Шульгин.
Хотя, уверен спикер, ничто не мешает собственнику жилья после заселения в дом заключить договор с монополистами и обзавестись индивидуальным лицевым счётом. То же самое подтвердили нам и в Комитете по делам строительства и ЖКХ:
"Согласно пункту 8 статьи 34 Закона "О жилищных отношениях", собственники квартир, нежилых помещений обязаны самостоятельно заключать договоры об оказании коммунальных услуг в квартирах, нежилых помещениях с организациями, предоставляющими коммунальные услуги".
В ведомстве нам пояснили, что заключать индивидуальные договоры собственники могут, даже несмотря на то, что застройщик не сдал наружные сети.
"Что мешает застройщику или управляющей компании, как только народ начал заселяться, пригласить монополистов и на месте заключать договоры между ними и жителями. Неважно, сдал застройщик сети или нет. У нас большое количество домов с сетями, которые не переданы на баланс. Уже и застройщика давно нет, но у жителей есть квитанция, они заключили индивидуальные договоры", — подтвердил Павел Шульгин.
Талгат Татиков напомнил: если объект сдан, имеется акт приёмки дома, декларация о соответствии, значит, и жителям можно перейти на индивидуальную оплату.
"Обязанность той же энергопередающей организации направить своего представителя на основании вашего договора купли-продажи, чтобы договор заключили. Если не заключает, то напишите обращение в компанию. Они обязаны дать мотивированный ответ. Если не дают, значит обжалуйте в органы правовой статистики и спецучётов (они входят в систему Генеральной прокуратуры). Актом прокурорского реагирования им административный штраф, что выдали немотивированный ответ. Дальше уже подать иск в суд о принудительном заключении", — посоветовал Талгат Татиков.
Что касается алматинских ЖК-должников по электроэнергии, то жители тоже могут разграничить счета, получив свои — индивидуальные. Для этого необходимо заключить допсоглашения с АЖК.
"Дополнительное соглашение заключается не напрямую с потребителями, а с ОСИ, КСК или управляющей компанией, являющимися владельцами сетей. В соглашении обязательно указывается срок передачи сетей на баланс АЖК, чтобы закрепить обязательства владельца по их передаче и исключить возможность уклонения от исполнения соглашения в дальнейшем. Для открытия индивидуальных лицевых счетов жителям необходимо, чтобы держатель действующего договора электроснабжения (ОСИ или управляющая компания) заключил с АЖК дополнительное соглашение и представил пакет документов", — уточнили в "Алатау жарык компаниясы".
Но надо понимать, что после открытия индивидуальных лицевых счетов общедомовое электроснабжение продолжают учитывать отдельно. Если возникнет задолженность за общее потребление, есть риск того, что свет отключат во всём ЖК.
Ситуации могут быть разными. Например, стройфирма и аффилированная с ней управляющая компания используют деньги на устранение недоделок.
"Застройщик затягивает передачу наружных сетей на баланс города и пользуется временными "строительными" тарифами, накапливая огромные долги за свет и воду за период стройки, а УК собирает деньги с жильцов-новосёлов и тихо гасит ими эти строительные долги", — привёл возможный пример Шингиль Елеусинов.
Или застройщик не успел распродать квартиры, паркинги. Управляющая компания может не взимать с него текущие и целевые взносы, перекладывая все расходы по содержанию дома на заселившихся жильцов.
Бывает, долг образуется по другим причинам.
"Когда застройщик начинает строить объект, он договаривается с монополистами, где может присоединиться. Они показывают точку — здесь будет прибор учёта, по нему выставляют начисления. Застройщик отсюда тянет линию к новостройке, она теперь его собственность. Как строительство заканчивается, он должен эту линию сдать в коммунальную собственность безвозмездно. Но процесс затягивается. Застройщик старается избавиться от линии. Если пришла сторонняя управляющая компания или есть ОСИ, то застройщик просит перезаключить договор на них. Потом могут возникнуть сложности. Например, расхождение между показаниями, потому как есть потери. Редко, но бывает, что к линиям кто-то присоединился. Надо разграничивать балансовую ответственность, но это возможно, если наружные сети переданы на баланс города", — объяснил Вадим Иванов.
Есть ещё один нюанс: в больших ЖК каждый дом создаёт своё ОСИ, потом делить расходы комплекса по общедомовым нуждам им сложно. Хотя, по словам Павла Шульгина, в таких ситуациях, когда у многоэтажек общий двор и инженерные сети, закон позволяет создавать одно ОСИ. Но жители часто против, особенно если объекты разные.
"Это не всегда справедливо, ведь, бывает, пятиэтажка стоит и рядом 22-этажный дом. Кто за кого будет доплачивать? Пятиэтажка "живёт" в итоге за счёт 22-этажки. Поэтому жители и не горят желанием создавать одно ОСИ", — объяснил Павел Шульгин.
Наконец, долги ЖК перед коммунальщиками могут накопить и сами собственники, которые долго не заселяются. Это могут быть те, кто пока не готов делать ремонт или же перекупщики. Их квартиры пустуют, а "копейка" за общедомовые расходы "капает".
"Многие думают: я там не живу, не сдаю в аренду, зачем мне что-то оплачивать. Но это не так, ведь есть расходы по общедомовым нуждам. И они распределяются на всех равномерно. Один житель не должен платить за других. Взыскать эти деньги с адресата очень сложно. На это может уйти полгода-год, пока собственника найдёшь", — добавил Вадим Иванов.
Кроме сетей, застройщик должен передать городу и модульную котельную (если она имеется).
Котельная одной из алматинских ЖК. Иллюстративное фото: ©️ Tengrinews.kz / Улан Кенжегалиев
Если инженерную инфраструктуру примет на баланс ОСИ или УК, то и отвечать за неё, обслуживать и ремонтировать придётся за счёт жильцов.
Узнать балансовую принадлежность можно, отправив запросы во все компании, предоставляющие комуслуги. Если сети передали, то ОСИ может направить запросы во все коммунальные службы города с просьбой предоставить акт раздела границ эксплуатационной ответственности и балансовой принадлежности по конкретному объекту.
Если сети так и остались "ничейными", надо ставить в известность акимат.
"Можно отправить застройщику досудебную претензию, если он игнорирует, то сообщить в акимат. Нужно об этом сигнализировать. Местный исполнительный орган может признать сети бесхозными и принять на баланс. Но может и не принять в том состоянии. Обычно управление энергетики направляет монополисту письмо с запросом на обследование", — прокомментировал Талгат Татиков.
В этом случае жителям можно обратиться в прокуратуру. В столице после такого обращения началась комплексная проверка.
"Мы инициировали обращение от ассоциации "Мой дом" в районную прокуратуру Астаны, оно дошло до городской и Генеральной прокуратуры. В итоге они направили предписание акиму принять бесхозные сети на баланс. Составлена "Дорожная карта" таких объектов, начата проверка застройщиков, которые не соблюли требование закона", — рассказал о своём опыте Талгат Татиков.
Основные обязанности перечислил Шингиль Елеусинов:
1. Следить за поверкой и обслуживанием общедомовых приборов учёта. Если это сделано не вовремя, поставщики комуслуг могут применять тариф без счётчика. В итоге суммы в квитанциях серьёзно увеличиваются.
2. Своевременно промывать и опрессовывать систему отопления. В противном случае дом не получит паспорт готовности к отопительному сезону, а это риск остаться без тепла.
3. Заключать договоры со специализированными компаниями на обслуживание тепловых пунктов, лифтов и пожарной автоматики.
4. Соблюдать предписания коммунальных служб в отношении трансформаторных подстанций, чтобы не было перебоев или скачков напряжения.
5. Утверждать тарифы и заниматься сбором целевых расходов. Тут главное жителям следить, чтобы управляющая компания не повышала их в одностороннем порядке без проведения общего собрания собственников и утверждения сметы.
6. Не игнорировать претензии жителей, чтобы исправить недостатки до истечения гарантийных сроков застройщика.
"Такое действительно встречается, когда аффилированная управляющая компания "успокаивает" жильцов, пока "тикают" гарантийные сроки. По закону гарантия устанавливается договором, но не может составлять менее пяти лет, а на несущие конструкции, кровлю и фасады — не менее 10 лет со дня приёмки в эксплуатацию. Течение гарантийного срока приостанавливается на всё время, пока здание не могло нормально эксплуатироваться из-за дефектов. Жителям необходимо составить дефектный акт с участием совета дома и привлечь независимых экспертов для технического обследования. Далее направить застройщику претензию. Можно направить жалобы в госорганы, которые обязаны выдать предписания застройщику, а в случае отписок можно подать иск к застройщику и сменить управляющую компанию", — рекомендовал Шингиль Елеусинов.
7. При попытке жильцов сменить управляющую компанию или создать ОСИ не отказываться передавать техническую, исполнительную документацию, ключи и коды доступа.
Шингиль Елеусинов рекомендует запросить у управляющей компании через совет дома пакет базовых документов:
1. Копии банковских выписок по текущему и сберегательному счетам дома. По закону УК обязана предоставить их по письменному требованию собственника в течение одного месяца.
2. Ежемесячные и годовые отчёты по управлению и содержанию общего имущества. Управляющая компания должна сдавать их совету дома и вывешивать в общедоступных местах до 10-го числа месяца, следующего за отчётным.
3. Инвентарный перечень общего имущества дома и ежегодный акт технического осмотра здания, составленный комиссионно вместе с советом дома.
4. Утверждённую собранием годовую смету расходов, а также договоры со специализированными организациями и коммунальщиками.
"Особо следует обратить внимание на открытие счетов в банках второго уровня. Если в течение 15 календарных дней с момента регистрации не открыли отдельные текущий и сберегательный счета, то это прямое нарушение, которое влечёт штраф 50 МРП. Следите, где аккумулируются деньги дома, и кто является получателем ежемесячных взносов жителей", — объяснил Шингиль Елеусинов.
Отдельно он рекомендует следить за ежемесячными суммами, которые вносят жители за общедомовые нужды. Эти комуслуги должны рассчитывать по показаниям общедомового прибора учёта.
"Завышенные цифры, связанные с потерями, обоснованы, если есть официальные акты разграничения балансовой принадлежности, подтверждающие, что этот участок сетей действительно входит в состав общего имущества дома, а расчёт потерь выполнен по утверждённой методике. Или же зафиксирована авария или утечка на внутридомовых сетях, оформленная актом аварийной службы. Чтобы убедиться в отсутствии сторонних подключений, хищения электроэнергии и неучтённых объектов потребления, жители или УК имеют право пригласить коммунальные службы для обследования всего ЖК для проверки сторонних подключений", — рассказал Шингиль Елеусинов.
На рынке хватает как недобросовестных компаний, так и тех, кто работает на совесть. Но дом — зона ответственности не только управляющих. Важно, чтобы жители тоже были вовлечены и участвовали в его управлении.
Читайте также:
“Не подготовите дом к зиме - отключим горячую воду“. Такие угрозы законны?
СТО в паркинге и кафе под окнами - какой бизнес может законно работать в доме
